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あきらめるのはまだ早い! |
借地権の場合、ほとんどの銀行は借り換えに応じてくれません。だからと言って、あきらめるのはまだ早いです。住宅ローン借り換えセンターには、多くの借地権の借り換えの相談がきます。100%とは言いませんが、かなりの高い確率で借り換えに成功しております。
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地主から土地を借りて、建物を建てたあと、土地の賃貸借期間が終了すると地主に土地を返すという契約です。住宅の場合、賃貸借期間は50年以上で設定する「定期借地権」が一般的で、賃貸借期間が終了すると契約の更新ができない契約となっている場合がほとんどです(借地借家法22条)。
※期限到来時、実際に契約更新するかしないかは地主の判断になります。
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担保評価の問題 |
一般的に住宅ローンは通常、担保評価額×150%~200%まで貸します。借地権の場合でも、土地の評価額は数字上は出るものの、銀行は大きく掛目をとる為、評価額が不足する場合が多いです。そもそも借地権は取り扱わないという銀行もあります。また、残りの賃貸借期間が短くなればなるほど掛目は大きくなり、審査は厳しくなります。
借地権解除の問題 |
借地権の場合、土地を借りている人は地主に対し毎月地代を支払います。万が一、地代の支払いが遅れますと借地権が解除されてしまいます。借地権が債務不履行(延滞)により解除されてしまうと、土地を明け渡さなければならず、評価額は0円となってしまうリスクがあります。
債権回収の問題 |
万が一、住宅ローンの支払いが遅れた場合、銀行は住宅を売却して債権回収をします。担保評価の問題と同じ意味ではありますが、借地権住宅の場合、買い手が非常に限られるため、なかなか売れないというリスクがあります。仮に売れたとしても、非常に低い価格でしか売れない場合もあります。
事務手続きの問題 |
銀行は住宅ローンを貸す際に、地主に対し承諾書(地代未払時の連絡や代位弁済)と印鑑証明書を求める場合があります。地主が承諾書への押印や印鑑証明書の提出を拒んだりするケースもあるなど、通常の住宅ローンよりも手続きが面倒という側面があります。また、売却しようとする場合においても、地主の承諾が必要になり、債権回収の場面でも事務手続きが面倒です。
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今すぐ相談!
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借地権の借り換えは非常に難易度が高く、住宅ローン借り換えセンターには多くの依頼が寄せられます。また、担当は当センターの中でもトッププレイヤーしか対応ができません。よって、ご依頼頂いてもお待ち頂く場合もございます。ご依頼頂いた順番に対応しますので、まずは今すぐ無料診断をお申込みください。